本报记者 沈洁琼

　　最近几日，身边朋友又在热议，70年住宅土地使用权到期后，我们的房子怎么办？花了一辈子心血攒了钱买了房的中国人到底能不能找回安全感？

　　话题源于11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》正式对外公布，这也是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计。这其中提到了中央正着手研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排。有分析认为，中央明确了解决这一问题的导向，即推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

　　物权法： 土地使用权自动续期

　　关于“土地使用权到期”这个话题，大家并不陌生。早在今年4月，温州有一批产权20年的房子就遭遇了土地使用证过期的尴尬，本报看法版曾对此作了探讨（详见本报4月21日报道）。

　　温州的情况并非个例，在国内，深圳、青岛、重庆等地都存在类似问题。本世纪初，深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的部分物业土地使用权已经达到20年期限，成为国内首批土地使用权年限到期的案例。

　　记者在采访中也发现，有些人对于房屋产权的概念一脸茫然，分不清房屋所有权和土地使用权。浙江天卫律师事务所律师楼韩江解释，在我国，房屋属私有财产，土地属于国家所有，并由此产生了不同性质的土地使用权年限不同。一般房屋土地使用权，需要国家向土地使用者出让土地使用权利，而且出让时间是有期限的：住宅用地最高为70年，工业、科教、综合类用地最高为50年，商业、旅游、娱乐用地最高为40年。当然，在特殊年代里也产生了20年的期限。

　　土地使用权到期后，房子怎么办？温州鹿城法院行政庭庭长李元介绍了相关法条。

　　《城市房地产管理法》第二十二条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

　　第四十一条规定：土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。上述法律法规的规定确立的土地使用权期间届满处理原则是土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回，但土地使用权人享有法定申请续期的权利，且非因公共利益的需要不得否决。

　　但是，李元表示，鉴于建设用地使用权在实践中大量用于开发商品房，此后由不同的个体进行使用，即通常一宗土地上存在多个房屋所有人及土地使用人。在此情形下，要求诸多权利个体依照上述规定在期满前一年申请续期显然不现实。况且地上的房屋及其他建筑出让并取得产权登记后，属个人合法财产，若无偿收回显然不合理。基于此，《物权法》第一百四十九条第一款规定了住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　图解“房屋产权”

　　民法典：

　　有望写入续期问题

　　关于住宅土地使用权到期后的续期问题，虽然物权法已明确规定到期后自动续期，但法律没有详细说明如何自动续期、续多久、是否需要交费等事项。立法滞后使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续。

　　参与民法典编纂的中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新在接受媒体采访时透露，针对温州续期事件以及物权法的“留白”，法学界专家曾召开研讨会探讨住宅土地使用权如何续期。

　　研讨会上提出了关于住宅建设用地使用权续期的几项意见：凡是不满70年的住宅建设用地使用权，到期后必须都续期到70年；住宅建设用地使用权70年到期后，经过自动续期，相当于这个权利是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，使这个权利变成一个永久性的建设用地使用权，国家不应在续期时继续收费；到期后经过自动续期变成永久性住宅建设用地使用权后，应当确定土地使用权人与国家作为土地所有权人之间的关系，可以考虑收取必要的、不是过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。

　　杨立新还表示，涉及土地使用权续期内容的《物权法》第一百四十九条将迎来修订机会，修订后的内容将写入正在编纂的民法典。

　　如何续：

　　专家学者意见不一

　　关于住宅建设用地70年届满后自动续期问题，既然物权法已经规定自动续期，此项权利属于法定权利，不受任何阻碍，应予以认可。至于是否应有条件续期，专家学者对此有不同观点。

　　温州鹿城法院民一庭庭长孙晓琳表示，不赞同无条件续期。他认为，无条件续期使得我国目前设定的国有土地年限规定形同虚设。自动续期的法律操作仍应当在期限届满前由当事人提出续期申请并缴纳一定费用，但需要明确的是，这项程序应当属于备案性管理性手段，费用不应过高，但若违反该制度未办理续期手续，仍应给予行政性处罚，否则将对其今后可能产生的房屋买卖行为产生障碍。“类似车辆年审制度，若未办理，则在办理二手车买卖时无法办理过户手续一样。”

　　楼韩江也认为，根据我国的基本国情以及目前的土地市场行情，国家继续出让国有土地，势必需要土地使用者支付相应的出让金。所以“自动续期”后需要交纳相关费用。至于交纳多少费用，是根据首次出让金来计算，还是按照土地市场价格来计算，还是按照一定税率比例来计算等，需要立法机关立法决定。

　　对于如何自动续期，李元的看法是：首先，无需个体的土地使用人进行续期申请，但土地使用人有权放弃，该放弃应明确表示；其次，原使用期限未满70年的到期后自动续期至70年，原已确定使用期限70年的期满后一次性续期，即直接变为永久建设用地使用权，不再设定期限；再者，自动续期后，如地上房屋等建筑物已经不再具有使用价值必须拆除或已灭失，再续期使用的应协商确定使用用途并参照并低于当时土地出让政策缴纳出让金；如房屋仍在继续使用的且权利人仍要求继续使用的，则参照并低于当时房地产市场使用年限相近房屋交易情况收取一定金额。

　　浙江大学法学院教授张谷认为，住宅建设用地期满后自动续期，取得法定建设用地使用权，有利于社会财富的保持，但是否有偿，最好根据人均住房面积的标准，对于超出标准的部分采取有偿的方式。

　　温州大学法学教授方益权则表示，物权法的“自动续期”，其实就包含了免费的意思。否则，哪怕像有些学者所说的“可以是较低的费用”，如果原土地使用权人拒绝缴纳，那又该如何实现自动续期？另外，土地房屋权证实现了房屋所有权证与土地使用权证的二合一，又如何分割出独立的土地使用权的年限？

　　杭州师范大学法学院教授罗思荣在接受本报采访时表示，他十分赞成当年参与物权法立法的中国社会科学院法学专家孙宪忠的观点，即在我国，土地使用权、房屋所有权是公民依照宪法、物权法规定享有的基本权利，地方政府部门无权裁量，只能按照立法的规定严格执行。“按照当前物权法的规定，当地政府部门应该无条件为到期房产‘自动续期’，因为他们不能也没有权限为到期房产续期设置法律规定外的任何附加条件，包括重新签订合同、重新收费，除非全国人大立法明确给‘自动续期’设置附加条件。”罗思荣说。