本报记者 陈赛男 通讯员 姚飞翔

　　一方出宅基地，一方出资金，双方联合建造房屋。这样的联建房在农村非常普遍，可是因为其不符合农村建房政策，也往往伴随着不少法律风险。这不，杭州市淳安县的两户村民前不久就因为联建房问题，闹得不可开交……

　　亲戚联手建新房 一朝征迁起矛盾

　　淳安县文昌镇的赵宇和左口乡的钱强是一对连襟，两家人相处还算融洽。

　　钱强的老家比较偏远，地理环境较差，交通非常不便。这几年，钱强赚了些钱，就想着给家里建套新房子，但不愿继续留在老家。

　　赵宇的老家靠近公路边，交通方便，离县城也很近。可是，赵宇经济条件有限，虽然家里有多余的宅基地却无力建房。

　　于是，两家人一合计，由赵宇出地基，钱强出资金，合伙建一幢民房。在此期间，两人的妻弟李叶也出了20多平米的宅基地。于是，一套占地60多平方米共4层的联建房很快建成。

　　根据协商，赵宇因为家里有房住，主动退出此次分房，而钱强和李叶则分住在这套住房里。几年下来，三方相安无事。

　　可是这样的平静却在2014年被打破。因杭黄铁路建设配套工程，三家联建的房屋被纳入征迁范围，评估补偿款90余万元。

　　这笔征迁款怎么分？当年建房的时候，三方并没有考虑到征迁问题，更没有就分配问题作任何协商。于是，原本的亲戚变成了冤家，赵宇和钱强对征迁款的分配问题各有说法。

　　“没有我的宅基地，你住不进去。”赵宇主张自己要分得征迁款的60%份额。

　　“没有我出钱，这个房子也建不起来，哪里有这么多征迁款？”钱强认为房子拆了，自己损失最大，至少要分八成的征迁款。

　　在争吵中，两方都怕自己吃亏，谁也不肯退让。当地的村、镇调委会也先后组织了多次调解，提出好几套分配方案，但都没有令双方满意，调解也不了了之。

　　这笔补偿款也因此暂存于宅基地所在村的村委会账户里，迟迟无法分配。村里犯了难，赵宇和钱强两家的关系也越发紧张……

　　巧唤亲情平争执 妥善分配解难题

　　势下，最终作出了让步。双方同意：在征迁款中扣除建房成本归还钱强，剩余部分则由双方平均分配。至此，这起因联建房征迁款分配引起的纠纷终于得到顺利化解。

　　联合建房很普遍

　　容易留下“后遗症”

　　看着赵宇与钱强签下的调解协议书，汪向华说，钱强其实还算幸运，毕竟双方都是亲戚。在农村，尤其是一些城郊接合部，这类的联建房非常普遍，仅一个百来户的小村庄，可能就有三五户是联建房。而这样的联建房，一旦发生纠纷，往往出资建房的一方承担的风险要大得多。

　　汪向华调解的第一起联建房纠纷，是由城市居民和农村村民合建的。农民因经济条件有限，无力自己建房，但是有空余的宅基地；而市民一方没有宅基地，但资金充足。于是，双方一拍即合，签订联合建房协议，就房屋的分配、使用等问题进行了约定。

　　同样是遇到征迁，双方也因为征迁款分配发生纠纷。

　　但是，根据我国的土地法规定，农村的宅基地只能供农民使用，城镇居民不允许在农民的宅基地上建房。也就是说，双方合建的房屋本身就是违法的，而双方签订的协议也是无效的。

　　经过一次次协商调解，最终虽然按照市场价给予出资建房的人一定的赔偿，但从当前的市场房屋价格方面来说，出资建房人仍然付出了不小的代价。

　　“原本以为是占了便宜，其实是留下了很多后遗症。” 汪向华提醒说，除了可能遇到的土地征迁，还有抵押贷款的风险。

　　“如今，农村宅基地也可以抵押贷款，而房产证只有一本。如果拥有宅基地一方将宅基地用于抵押贷款，后期又还不上银行欠款，届时，联建房很可能就会被法院强制执行。” 汪向华说，城市发展规划随时都在调整，很多政策也在不断变动，联建房打着政策的擦边球存在不小的风险。

　　今年4月份，眼看着征迁款拿不到，自己又要重新筹钱买房，钱强坐不住了，主动找到了青溪司法所，希望能够通过调解尽快处理好征迁款分配问题。

　　了解双方的情况后，作为本次纠纷的调解员，青溪司法所所长汪向华很快意识到，农村联建房本身就是打了农村建房政策的擦边球，如果严格按照政策来执行，对钱强非常不利。如今想要找一个两全其美的办法是个非常棘手的问题。

　　第一次调解意料之中的“不顺利”。

　　赵宇作为本村人，并不缺房子住，加上钱又放在本村账户里，所以对调解并不积极。而钱强虽然急着拿钱去买新房，但不肯吃一点亏，坚决要求多分一些份额。

　　调解不欢而散，但汪向华并没有放弃，而是私下里一次次做起了双方当事人的思想工作。

　　“征迁补偿是给房屋产权所有人的，你们这套联建房宅地基是赵宇的，按规定这笔补偿款应该给赵宇。更何况你们建房时没有任何协议，即便是诉讼，你也不占理。”调解员的分析，钱强虽然心里有数，可是当初拿了所有积蓄建了房子，如今房子拆了，自己连住的地方都没了，如何甘心？

　　“说法理行不通，就讲情理。”考虑到联建房的特殊性，汪向华在调解中必须考虑出资建房一方的利益，于是决定调整一下方案，打起了“感情牌”。

　　“房子拆了，你的宅基地没有一点损失，只不过是换了块地，还有其他征迁补偿款。他呢，当初建的房子没了，现在任何补偿都拿不到。你们都是50多岁的人了，又做了这么久的亲戚，何不让一步？”对于调解员的劝说，赵宇坚持认为，钱强只能拿回建房成本。可是当初的建房成本，根本无法支付如今的房价。

　　正当双方争执不下的时候，始终沉默的李叶站出来表了态：放弃征迁款。李叶说，大家都是亲戚，现在为了征迁款闹成这样，这并不是自己愿意看到的结果。如今，自家宅基地得到的其他赔偿已经足够他一个人生活，至于这90多万征迁款就不参与分配了。

　　李叶的表态出乎了赵宇和钱强的意料，同时也给接下来的调解带来了转折。

　　“你们都是亲戚，李叶宁愿自己租房住，也不愿意毁了这份亲情。你们两个姐夫闹成这样，实在不应该。” 汪向华对比着李叶的态度，继续做着赵宇和钱强的思想工作。

　　此后，又经过几轮协商，赵宇和钱强在调解员的情感攻

　　联合建房需谨慎

　　浙江泽道律师事务所律师王芳表示，根据《物权法》和《土地管理法》的规定，宅基地使用权的主体属于特定的农村集体组织成员，非属特定成员不享有宅基地使用权。本案中，一方出宅基地，另一方出钱在农村联合建房，出钱一方显然属于变相取得农村宅基地使用权，不符合前述法律规定，应属无效。

　　基于征用拆迁发生相应征迁补偿款分配的调解，属于民事调解范畴，遵循当事双方自愿及意思自治原则，调解员在遵循前述原则下达成协议，协议内容不违反法律规定，应属合法。

　　王芳提醒，农村宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。如违法行使权利，将有可能导致无效的法律后果。出钱一方主张权利，将因违反法律规定有可能得不到法律支持，届时不仅无法取得房屋所有权，甚至连造房所出资金都会因难以举证导致不能全部返还。

　　（本文所涉当事人除调解员和律师外，均为化名。）

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