本报记者 许梅 通讯员 若余

　　本报讯 在诸暨，一处价值不足2000万元的商铺，却在房地产评估师的一手操作下，评估出了4000多万元的价格。因为有了这位评估师的“帮助”，商铺老板拿着这份评估报告顺利向银行申请到了3000万元的抵押贷款。不过，随着虚假评估报告的露馅，房地产评估师最终害人害己。

　　近日，经诸暨市检察院提起公诉，这个出具虚假评估报告的房地产评估师因提供虚假证明文件罪被法院一审判处有期徒刑3年，缓刑4年，并处罚金人民币10万元。

　　江某某是江苏人，2011年开始到诸暨市某房地产评估有限公司上班，成为一名房地产估价师。

　　2012年1月，江某某的老板把一份评估工作派给江某某，并授意要保证授信额度，江某某心领神会。这是诸暨市区一处面积3028.72平方米的商铺，商铺老板詹某某想用该处商铺做抵押，向银行申请贷款3000万元。按照银行要求，需要先对该商铺进行价值评估，作为授信额度的参考。詹某某便将该评估委托给了江某某所在的公司。

　　本来，作为一名房地产评估师，需要根据所处地段、户型设计、房屋年龄、房屋质量、开发商的实力和信誉等科学客观地评估房产的价值。而要确定这些内容，需要对估价对象进行现场勘察，搜集估价所需的相关资料，并核实、分析、整理。但江某某并没有这样做，他既没有到商铺实地查看，也没有了解市场行情，而是先在心里打起了算盘：客户需要授信3000万元，银行一般只以抵押物价值的70%发放贷款，那么抵押物价值至少要4285.8万元。随后，他据此在评估报告里虚构了三个用来参考的交易实例，又编造了详细的收益测算表。

　　据此，江某某得出评估结论：采用市场法和收益法，于估价时点确定该房地产在未设立法定优先受偿权利下的市场价值为4292.3万元，商铺单价14172元每平方米，有效期一年。

　　最后，江某某在估价师落款处签了名。就这样，本该由两名估价师出具的评估报告，江某某一人操办完成。之后，银行根据这份评估报告向詹某某发放了3000万元贷款。江某某收到1万多元的评估费。

　　原本，江某某以为此事就此圆满了结，谁料商铺老板詹某某这里出了岔子：直到2014年6月，詹某某都没有返还贷款。因为贷款逾期，银行再次对詹某某的商铺进行评估，结果发现该商铺实际价值只有1775万余元。江某某所做的虚假评估就此露馅。

　　江某某后来交代，他不仅没有到詹某某的商铺实地查看，了解并调查核实该商铺的城市区位、周边交通、便利设施情况、市场发展趋向等房地产评估所需要的内容，连报告中用作参考的三个交易实例也都“纯属虚构”。

　　承办此案的检察官介绍，我国《刑法》规定：承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。最高人民检察院、公安部《关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准》规定：虚假证明文件虚构数额在100万元且占实际数额30%以上的，属于情节严重。该案中，江某某虚构数额2518万元，是实际数额的1.4倍，其所作所为不但严重违背基本职业道德，更触犯了刑法，构成了犯罪。

　　据了解，由于近年来国内房地产市场发展迅猛，带热了房地产评估行业。但与发达国家的成熟发展体系相比，我国的房地产评估行业发展仍然有所欠缺。了解房地产评估行业的相关人士说，房地产评估法律责任规定不完善，缺乏系统性，并且没有集中在某个法律或法规中，而是散见在评估法律、法规文件中，同时法律法规对房地产评估业内容涵盖得也不够全面，有些甚至没有涉及。另外，评估行业从业人员素质参差不齐，一些不具备评估书资质证书和房地产估价师资格证书的人实际上也在办理各种估价业务，一些小的评估公司为了获得注册资格甚至会借用评估师证书，“这个行业亟待规范。”该人士说。