通讯员 路余 刘山山 本报记者 唐佳璐 

　　本报讯　为孩子的学习成长找一个良好的环境，是很多家长的心愿。古有“孟母三迁”，今有买学区房择校而居。但是，签了买房合同付了定金后，却发现学位已经被卖家优先占用，买家能否选择毁约并拿到违约金？日前，慈溪市法院杭州湾新区法庭就审理了这样一起案件，最终判决双方签订的《房地产买卖居间合同》解除，卖方刘某夫妇在判决生效后七日内返还陈先生60万元定金，对于违约金的诉请未予支持。

　　从杭州前往宁波杭州湾新区工作的陈先生，打算在当地买套学区房，过几年让孩子转学就读。精挑细选后，他看中了某小区的一套二手房，附近就有一所他认为不错的小学。

　　2018年7月1日，陈先生与房主刘某夫妇签订了《房地产买卖居间合同》。合同对定金支付、后续正式合同签订时间等事项作了比较详细的约定：刘某夫妇将名下位于该小区的一套房子及车位以115万元的价格转让给陈先生，合同签订日陈先生支付定金10万元，合同签订后10日内再支付50万元定金；双方于2019年8月1日前按本合同约定的主要购买条件签订房屋买卖转让合同；刘某夫妇可使用房屋至2019年12月31日；刘某夫妇收到全款后按2000元/月支付陈先生租金；刘某夫妇的户口在2019年12月31日前迁出。

　　这份合同签订后，陈先生按约支付了60万元。在正式买卖合同签订前，刘某夫妇告知陈先生，需要使用该房屋权证为自家孩子进行入学登记。对此，陈先生表示，只要后期不影响他家孩子就读就没事，并同意刘某夫妇从中介处拿走房屋权证。

　　之后陈先生打听到，原房东如有孩子已在相应小学就读的情况下，可能影响新迁入房东孩子顺利入读。这下他坐不住了，赶紧找刘某夫妇商量，结果双方发生争议。

　　陈先生认为，这样一来，他的孩子将不能就读理想小学，买这套房子的价值已不存在，故不愿意再签订正式房屋买卖合同并办理过户手续。而刘某夫妇认为陈先生是无故违约。双方就此进行多次协商，均未达成一致意见。

　　2019年8月，刘某夫妇起诉陈先生。随后，陈先生提出反诉。同年10月，法院对两起案件进行了合并审理。

　　法庭上，双方均认为交易难以为继，同意解除之前签订的《房地产买卖居间合同》。但双方均主张对方违约，要求对方支付23万元违约金。

　　经过查看双方提交的材料，法官发现，对于子女入读相应学区这个事，双方并未作出明确的书面约定。随后，法官又向相关教育主管部门进行了调查，得知刘某夫妇的子女以涉案房屋为依据在对应校区学校就读，陈先生购买房屋后其子女在对应校区学校就读将不属于第一类招生。相关教育主管部门表示，这只是目前的招生政策，后期政策也存在调整的可能。

　　最终法院判决，双方签订的《房地产买卖居间合同》解除，刘某夫妇在判决生效后七日内返还陈先生60万元。双方各主张对方支付违约金23万元的诉请，法院均不予支持。判决后原、被告双方均未提出异议，目前该判决已经发生法律效力。

　　法官说法：

　　涉案《房地产买卖居间合同》虽然明确了买卖价款等主要买卖条件，但双方在合同中也表明了尚需签订新的正式合同，故应当认为双方之间系预约合同关系。在签订该预约合同后，双方均负有进一步达成正式买卖合同的磋商义务。当事人未能签订本约，并不能直接认定其违约，而应审查本约未能签订是否可归责于一方当事人。

　　本案合同签订后，涉案房屋发生了变化，即刘某夫妇使用该房屋的权证进行了入学登记。虽然双方签订的预约合同中未就子女入学的有关事项进行约定，但涉案房屋的上述变化对于购房者而言属于重要事项。陈先生以此为由拒绝签订本约，不应直接以此认定其存在违约。

　　本案中上述事实的发生经过双方磋商，故应审查双方对该事件的发生是否存在过错。刘某夫妇的行为事先取得过陈先生同意。同时，根据调查，陈先生子女并非完全无法入学，只是顺位下滑，而双方在此前的磋商过程中又并未明确该“影响”的具体指向，因而也不能直接认定刘某夫妇存在违约。

　　法官提醒，目前各地的学位政策各有不同，家长在购买相应学区房时应尽可能全面了解相关入学政策。如购买房屋是为了获得学位，在购房合同中应明确购房目的，并保证学位没有被占用，必要时需固定好和卖家或者中介的聊天内容，以更好地维护自己的权利。