《海峡导报》 陈捷 吴舒远 朱海鑫 湖法 

　　花费近百万元买房，却遭遇“恶意租约”，房子19年内不能使用？为此，购房人王先生将原房东和“租户”告上法庭，请求法院判决认定“恶意租约”无效。

　　近日，福建省厦门市湖里区人民法院开庭审理了这样一起因“19年租约”引发的官司。

　　事件 花近百万元买房却遭遇“恶意租约”

　　这套引发官司的房产位于厦门市湖里区，建筑面积135平方米，该房屋原房东是老张。2017年10月11日，原房东老张与购房人王先生签订一份《房屋买卖合同》，约定老张以96万元的价格将房屋出售给王先生，购房款由吴某代付。双方同意将房屋抵押给吴某并办理抵押登记。三天后，吴某向老张转账支付20笔款项总计96万元。2017年12月13日，房屋所有权人变更为王先生，该房屋由王先生对外出租并收取租金。

　　然而，在2017年11月14日，也就是双方签订《房屋买卖合同》之后，房屋所有权人变更之前，老张又与一家电子商务公司（下简称“电子公司”）签订了一份《厦门市房屋租赁合同》。该合同约定，租约期限为19年，租金为每月3497元。而且，老张还与电子公司在厦门市不动产登记中心办理了备案登记。

　　实际上，电子公司在支付了30万元租金后，未再支付剩余租金，而电子公司在签订《厦门市房屋租赁合同》前，并未到房屋内查看过现场，签订合同后也并未实际占有使用该房屋。

　　此前，双方已经打过官司了。当时，电子公司以王先生为被告将其告上法庭，提起房屋租赁合同纠纷诉讼，请求法院判令王先生继续履行电子公司与老张签订的《厦门市房屋租赁合同》。法院早在2018年11月就对该案作出判决，认定电子公司没有按照合同约定履行支付全部租金的义务，也不愿意继续履行支付剩余租金的义务，其要求王先生继续履行合同没有事实和法律依据，遂判决驳回电子公司的诉讼请求。该判决已发生法律效力。

　　争议

　　“19年租约”，究竟有没有法律效力？

　　近日，双方再一次闹上法庭。这一次，王先生成了原告。他起诉请求：法院判令确认电子公司与老张于2017年11月14日签订的《厦门市房屋租赁合同》无效，并判令电子公司与老张立即撤销上述《厦门市房屋租赁合同》的租赁备案登记手续。

　　不久前，湖里区法院开庭审理了这起案件。老张出售房屋后，又与他人签订长达19年的房屋租赁合同将房屋出租给他人，该房屋租赁合同是否有效？该不该撤销？这些问题，成为法庭争议焦点。法庭之上，原告和被告各执一词，展开了激烈争辩。

　　购房人王先生认为，现在自己是讼争房屋的合法所有权人，而电子公司与老张之间就讼争房屋签订的《厦门市房屋租赁合同》及相关的租赁备案登记手续已严重损害自己的合法利益，构成恶意串通，且是双方虚假行为。因此，该合同应当无效。

　　电子公司则认为，该房屋租赁合同有效。首先，购房人王先生通过让与担保方式取得讼争房屋产权登记，其并非讼争房屋的所有权人，其无权提起本案诉讼。其次，电子公司与老张之间签订的《厦门市房屋租赁合同》合法有效，王先生主张无效没有法律依据。

　　法院审理后发现，案外人许某与电子公司在签订《房屋租赁合同》前，均未到标的房屋查看过现场，签订合同后均未实际占有使用标的房屋。

　　判决

　　构成虚假行为，“恶意租约”无效！

　　湖里法院审理后认为，老张与电子公司签订《厦门市房屋租赁合同》构成双方虚假行为具有高度可能性。首先，在房屋租赁的实践中，关于租金支付的惯常作法一般是以季度或者一整年为付款周期，极少存在一次性支付19年租金的做法，老张与电子公司关于租金支付的约定极不合理，电子公司就此无法作出合理解释，老张也未作陈述。

　　其次，电子公司作为商事主体，对市场交易应当具备起码的审慎，其在向老张承租讼争房屋并需一次性支付19年租金899916元的情况下，所签订的租赁合同主要条款缺乏、权利义务安排十分随意，明显不符合商事交易要求。

　　第三，电子公司签订《厦门市房屋租赁合同》的真实目的如果是要取得讼争房屋的承租权并实际占有使用该房屋，必然会根据自己的实际需要对租赁物进行查看，以明确租赁物是否符合预期，然而，电子公司在签订《厦门市房屋租赁合同》前，未曾查看过讼争房屋，签订合同后也未实际占有房屋，该行为明显与需要承租房屋的承租人的一般做法相悖。

　　第四，电子公司在之前以王先生为被告提起的房屋租赁合同纠纷诉讼中，在主张继续履行《厦门市房屋租赁合同》的同时，却又表示未支付的租金不愿支付给王先生，未支付租金的部分对应的租期不再履行，该行为表明其并无真实租赁房屋的迫切和需求。

　　而且，电子公司存在与多人签订房屋租赁合同的情形，且交易模式与其和老张签订的《厦门市房屋租赁合同》十分相似，均未到标的房屋进行过查看，也未实际占有使用标的房屋。

　　因此，法院认定《厦门市房屋租赁合同》并非老张与电子公司的真实意思表示，属于该二人以虚假的意思表示实施的民事法律行为，依法应当认定无效。

　　近日，湖里法院作出一审判决，认定老张与电子公司签订的《厦门市房屋租赁合同》无效，被告应涂消上述租赁合同的备案登记。

　　买房遭遇“长期租约”，该怎么办？

　　福建典格律师事务所陈奇斌律师：如果是合法有效的“善意租约”，根据买卖不破租赁原则，新房主需要继续履行“善意租约”，租约的相关权利义务（包括收取租金权利）转移给新房主。当然新房主也可以和租户协商解除合同，给予相应的补偿。

　　如果是“恶意租约”，比如签订合同时间是房产被查封后才出租的、租金与市场价相差甚远、租赁合同主体有利害关系等，特别是法拍房有超过20年租期的租约往往是恶意租约，新房主可以收集证据后起诉要求确认租约无效、腾退房屋并支付房屋占用费等。同时，根据合同法规定，租期不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。