通讯员 鹿萱　本报记者 高敏

　　90岁的洪老伯委托中介卖房，但买家签了合同又反悔，房没卖成，中介却提出“买卖不成，也得付费”，还因此将洪老伯诉至法院。

　　原来，洪老伯和中介签订的是“净拿”中介合同，其中有一行字：“若双方自行协商解除合同，则双方应按与中介方书面约定的居间服务费标准支付给中介方”。这行字又小又密，当初中介也没向洪老伯解释它的意思，洪老伯正是被这个细节给“套路”了。

　　如此约定，对洪老伯来说公平吗？他到底要不要支付这笔中介报酬？近日，经温州市鹿城区法院判决，这起由房屋中介提起的合同纠纷终于落下帷幕。

　　洪老伯有一套三层商住房，一层为店面，二层以上为住房，建筑面积为35.59㎡。挂牌出售时，洪老伯与中介约定，不管房屋最后成交价是多少，自己要“净拿”房款282万元，中介费按房产成交价的差价确定。也就是说，房屋成交价越高、差价越大，中介费就越多。

　　魏先生为了孩子读书，一直在找“学区房”，中介便向魏先生推荐了洪老伯的房子：临近知名公立小学、初中，是“双学区”房……

　　在中介促成下，2021年4月1日，洪老伯与魏先生签订房屋买卖合同，确认成交总价为288万元，魏先生付出定金30万元。同日，洪老伯、魏先生与中介签订中介服务合同，分别确定中介报酬为6万元和4万元。

　　然而，给付定金后3天，魏先生开始担心这套房子不是学区房。因为他看到洪老伯房子邻近一楼的店铺，被人贴上了“有争议”的字条，且中介也无法回复“百分之百”确保是学区房，于是，他联系中介告知洪老伯，想要解除合同。洪老伯同意了，并如数将30万元定金退还给魏先生。

　　以为事情就此了结，买卖双方都没有损失，房子继续挂出去卖，但事情却并非如洪老伯所想。中介找到洪老伯，拿着有洪老伯摁指印的“净拿”式中介合同，要求洪老伯支付中介费。

　　洪老伯很纳闷，买卖不成，为何还要付费？问题就出在中介合同里一行很小很密的字：“若双方自行协商解除合同，则双方应按与中介方书面约定的居间服务费标准支付给中介方。”中介说，根据这个约定，房屋买卖双方签订协议后，视为中介方已经完成居间服务事项，即便合同解除后也应付中介费。

　　2022年7月，房屋中介向鹿城法院起诉，要求洪老伯、魏先生共同支付中介报酬10万元。

　　开庭当天，鹿城法院引入“陪同诉讼”适老型诉讼机制，准许洪老伯在女儿的陪同下参与庭审。

　　原告中介主要依据的是合同中关于报酬给付及违约责任的约定。法院审理后认为，涉案合同均由房屋中介提供，关于该约定的字体偏小，未加粗提示。

　　那么，洪老伯和魏先生要不要支付中介报酬？

　　法院认为，要区分来看。在签订合同时，洪老伯年近九旬，生理机能弱化，在复杂经济活动中的辨别能力处于相对弱势，难以识别交易套路及可能导致的法律风险，他与房屋中介约定的“净拿”，仅能考虑到房屋买卖合同顺利履行完毕这一特定情形。本案中，房屋中介未就房屋买卖合同订立但未顺利履行时仍应支付合同数额的中介报酬，对洪老伯进行必要的提示、说明，致使洪老伯未能注意，亦无法理解相关合同义务，故双方关于中介报酬6万元的约定并不适用于房屋买卖合同变更、解除等情形，合同中关于中介报酬及违约责任的约定对洪老伯不具有法律约束力。因此，洪老伯无需支付6万元的报酬。

　　而对于魏先生来说，房屋交易系重大事项，他本人具有审慎审查的义务，且房屋买卖合同签订、履行及解除均系魏先生按照自己的意愿作出，亦应承担相应法律后果。现未有证据证明中介向魏先生故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，或有其他损害魏先生利益的行为。现双方不再履行合同，中介提供服务的人力成本支出相对减少。综上，法院判决魏先生支付中介报酬3万元，驳回中介其他诉讼请求。

　　目前判决已生效，魏先生已主动履行支付3万元中介费的义务。最终，洪老伯另寻中介成功卖了房子，魏先生也如愿买到了心仪的学区房。

　　法官说法：

　　林鸯鸯（温州市鹿城区人民法院民事审判一庭副庭长）

　　民法典第七条规定，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案房屋中介在提供中介服务时，不恰当地利用了自身信息优势及高龄老人在复杂经济活动中的能力弱势，这与职业行为道德规范不符，有违社会主义核心价值观，且损害老年人的合法权益，于法于理于情均无权向洪老伯收取中介报酬。

　　这起案件中的老年当事人已届九旬，法院引入“陪同诉讼”适老型诉讼机制，在诉讼各环节设置询问、核对程序，准确识别老年人的诉讼行为能力，充分确认老年人本人真实意愿，查明真实意思表示，放大真实司法声音。

　　同时，通过这个案例，我们提醒房屋中介应加强职业道德修养，做到遵纪守法、诚实待客、严格守信。购房者在房屋交易前审慎思考，认真行使合同权利义务，避免因草率决定引发纠纷。

　　专家短评：

　　柯宇航（温州大学法学院民商经济法系副主任）

　　在本案审理中，法院在准确把握争议焦点、正确适用法律的同时，还注重运用社会主义核心价值观释法说理，切实发挥了司法裁判规范、评价、教育、引领等功能，保障老年人合法权益。

　　本案反映出，近些年来，涉老诉讼案件类型由过去常见的继承、赡养等家事纠纷扩展至更多的民事领域。涉老诉讼案件量增加、类型多样化，对各级人民法院的工作提出了挑战。法院在审理本案过程中，为老年人有效参与诉讼提供了诸多便利条件，尽力引导老年人作出符合其真实意思的决定，让老年人有尊严地参与司法活动，是探索建立涉老年人民事案件专业化审判机制的有益经验。