何群芳

　　“我的新房变成了样板间。”近日，温州市民梅先生很烦恼，他说，时代·瓯海壹品（备案名：瓯品园）开发商未经他同意，将他还没交付的新房变成了样板间。对此，房开公司表示，梅先生的这套房子只是作为交付样板间使用，并没有对外展示。

　　瓯品园位于瓯海区新桥街道三浃村、西湖村，由温州市悦达置业有限公司开发。

　　2020年10月，梅先生选购了瓯品园18栋3楼一套面积约89平方米的房子和一个车位，总价在250多万元（带装修）。购房合同约定，新房交付时间为2023年10月。

　　今年3月30日晚上10点多，梅先生去瓯品园看新房的进度，却发现自家门口挂着两个牌子。上面有梅先生这套房子的建筑面积、户型示意图、交付标准、样板房参观须知等内容。而此时，隔壁的样板间内，有一男子正在直播。

　　“隔壁是一套建筑面积在106平方米的房子。跟我的房子一样，这个房子的外面也挂着作为样板房展示的牌子。”梅先生说，由于没有密码，他无法打开大门进入，最后却从直播男子口中得到了自己家的密码。

　　“隔壁房子里有桌椅、沙发、床、窗帘等家具软装，我的房子内则没有这些东西。”梅先生说，他随后与家人来到售楼部，提出“马上关闭房间，不要再让外人进入参观”“支付作为样板间期间的租金”的要求。在与房开公司的沟通中，梅先生说，他发现，有房开公司销售人员和中介带客户进入他的房子进行参观。

　　查询温州市房地产市场信息（商品房）可发现，梅先生购买的瓯品园18栋3楼的这套新房显示已出售，而隔壁106平方米用于样板房展示的新房还处于“正常发售”状态。

　　瓯品园销售部一名周姓工作人员表示，小区共有5种不同面积的户型，除了89平方米外，其余4个户型均有样板房对外展示。对于89平方米户型，销售人员表示，房子已经出售了，不能再对外展示了。

　　瓯品园营销负责人吕先生否认了房开公司将梅先生房子作为样板房展示的说法。“只是作为政府交付样板间使用，没有影响他交付使用。”吕先生表示，梅先生的房子只是作为政府竣工备案，只对内进行展示，不对外。而且相比较其他的房子，交付样板间的装修质量和细节会做得更好，因为经过房开公司内部、政府部门多轮的检查。

　　5月22日，瓯海区住建局在给梅先生的答复中称，房开公司表示梅先生的房子为交付样板房，未对房屋内进行任何改动，按交付标准保留中。

　　据悉，2021年，温州市住建局发布《关于做好我市住宅全装修相关政策实施工作的通知》。通知提出，在住宅全装修项目户内装修施工前，施工单位要制作一套装修工艺样板房，作为实际施工工艺的参照标准。工艺样板房应按照设计文件确定的工艺、材料及设施设备进行施工，展示内容至少包括主要功能空间内墙面、地面、顶棚等装饰面的施工工艺。在工地开放日等社会监督环节应向购房者展示工艺样板房。

　　房开公司将业主房子作为交付样板间使用，是否要经过业主同意？对此，吕先生称“不大清楚”。但他表示，他已向公司申请了包括洗衣机、烤箱、饮水机在内的价值5000元的家电礼品，作为给梅先生的补偿。通过某房屋销售和租赁平台查询可见，与瓯品园一路之隔的某小区，面积在89平方米左右的房子租金在2250～3400元/月。

　　律师说法：

　　“房开公司使用买受人未交付的房产作为样板房，不仅属于违约行为，也不符合民法典规定的诚实信用和公平原则。”浙江大界律师事务所副主任项建挺这样分析——

　　违反合同附属义务。根据民法典、合同法的相关原理和原则，双方在签订合同之后，应该履行合同的附随义务，如通知、协助、保密、保护义务等。所谓通知义务，是指债务人要及时告知债权人利益的重要事项；保护义务，是指在债务人履行合同过程中，对债权人的人身及财产利益及合同标的物以及合同标的物之外的财产负有照顾、保护、不得损害之义务。本事件中，房开公司将买受人未交付的房产用于样板房展示，不管是作为交付样板房，还是展示样板房，都要通知买受人，并取得买受人同意，否则属于违约行为。

　　房开公司涉嫌违反合同约定的交付条件标准，构成交付条件违约。购房者购买全新一手房，顾名思义，房开公司需要交付全新未使用过的房产和装修。而本事件中，房开公司将未交付的房产用于样板房，用于企业宣传销售经营使用，如果时间长，使用频繁，人员进出多而杂，属于已使用过的房产，已不符合全新未使用的交付标准，房开公司属于违约。如果在交付时，未将样板房的所有装修拆除重做，则属于未按照合同约定交付全新装修标准的行为，也属违约。

　　根据民事活动诚实信用原则和公平原则，使用买受人未交付的房产作为样板房，系一种企业经营行为，应该取得买受人同意，并支付相应报酬。

　　综上，房开公司的行为不仅违约，也违反诚实信用原则，购房户有权选择拒绝收房，并要求房开公司公司承担违约责任，包括要求停止违约行为、支付损害赔偿等。