本报记者 高敏 通讯员 鹿萱

　　一方是91岁的高龄老人，一方是1993年出生的年轻人，在中介见证下签订卖房协议，结果问题来了。一个协议里的细节存在风险，让老人吃了“暗亏”。近日，这起房屋买卖合同纠纷在温州市鹿城区人民法院顺利审结。

　　当交易双方权利义务不对等时，如何帮助老年人清晰识别风险，维护他们的合法权益？或许，这个案子的审理过程能给我们一些启发。

　　王奶奶有四个子女，考虑到自己年事已高，她想把名下一处落地房出售后，提前把钱分给子女，以免日后发生纷争。王奶奶让大儿子林老伯联系了中介，很快就找到了买家“90后”小张。

　　双方签订买卖协议，小张以660万元购买王奶奶的房产，定金20万元，于2022年6月30日前支付140万元，并办理产权过户手续，剩余购房款500万元通过银行按揭贷款方式支付。

　　转眼到了过户时间，但小张告诉王奶奶，自己融资遇到了问题，想要变“按揭贷款”为“过户后抵押贷款”，“这样银行利率会低一点，对我来说还款压力也小一点。”小张说。

　　想着年轻人有难处，同时也经不住中介的“支持劝说”，两名“90后”又签了一份《补充协议》，把原合同上的银行贷款变更为过户后抵押贷款。

　　之后，王奶奶配合小张办理了房屋过户手续，小张取得不动产证。小张陆续向王奶奶支付460万元，而剩下的200万元尾款却一直拖拉着不给。

　　今年4月，王奶奶选择打官司解决，要求小张支付购房款尾款200万元及利息。

　　王奶奶虽然委托了律师，但她还是坚持出庭，因为她想弄明白，到底是哪个环节出了问题。

　　九旬老人走上法庭，难免会紧张焦虑。近年来，为突破老年人应诉的“程序壁垒”，鹿城法院一直推行适老型诉讼机制。为此，开庭时法院特别允许林老伯“陪同诉讼”，每进入一个庭审环节，由林老伯负责和王奶奶沟通解释，让王奶奶放松下来，准确流畅地表达真实意愿。

　　原本需要一个多小时的庭审，仅半小时就结束了。期间，法官把讲解的重点放在了出问题的第二份《补充协议》上。

　　“过户后抵押贷款，意思是买房人只需要支付首付款，您作为卖房人，就协助过户。买房人取得产权证后，以房子作为抵押物，向银行申请抵押贷款，银行放款给买房人。”法官放慢语速，用方言向王奶奶、林老伯解释《补充协议》上“过户后抵押贷款”的概念，并分析风险点，“这种支付方式对卖房人来说风险是不可控的，因为一旦买房人不守约，卖房人可能面临无法收到全部房款的风险，就会形成今天的诉讼。” （下转2版）

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　　“如果当时他们和我说了，那我就不会卖这个房子了。”王奶奶听懂了法官的解释后说，在签订《补充协议》时，中介并没有提醒他们约定变更“银行按揭贷款”为“过户后抵押贷款”会使交易风险变大，反而是为了促成交易，一直说中介会为交易“担保”，让他们放心。基于对中介的信任，她才在《补充协议》上签字。

　　案件事实查清了，法院依法判决小张偿还王奶奶购房款200万元及利息。

　　“这个风险完全可以避免，中介怎么不和我们说清楚？”王奶奶表示要起诉中介，解除《中介服务合同》，并要求免除中介费6.6万元。

　　为了不让老人因为一件事打两次官司、节约维权成本，基于王奶奶书写有困难，法院当即受理了王奶奶口头起诉。

　　法院查明，中介只是在“见证人”上盖了一个章而非所谓“担保”，作为居间服务方并没有提示老年人交易风险，提供的居间服务有瑕疵。通过诉前调解，中介表示若今年王奶奶未收到全部购房款，则免除全部中介费，并补偿王奶奶一定款项。

　　“谢谢法官，愿意帮一把、扶一把我们老年人。”日前，王奶奶特地致电法官表示感谢。

　　主审此案的鹿城法院东郊人民法庭三级法官胡震宇表示，房屋买卖合同看上去“简单”，实际上有很多专业术语买卖双方不一定完全理解并作出正确意思表示。中介作为居间服务方，应当在订立合同的时候尽到提示义务，避免任何一方吃亏。

　　复盘王奶奶卖房过程，每个环节的专业人士但凡“多说一句”，可能就不会有之后的诉讼。为此，鹿城法院还梳理了中介经营过程中的不规范行为，向中介协会发送“司法建议”，以免市民卖房时再遇到类似王奶奶的遭遇。