本报记者 马丽红 实习生 陈诺

　　通讯员 张静

　　前几年，承租人经营困难，为了让其继续租赁，房东决定减租。现如今，承租人解约搬离，房东却要其补交原减免的租金。房东的口头约定是否有效？近日，舟山市中级人民法院审结了这样一起租赁合同纠纷案。

　　房东金某（化姓）在舟山闹市区拥有一处店铺，上下两层，约133平方米。做服装生意的汪某（化姓）看中了这里的地段和人气，就和金某签订房屋租赁合同，租赁期3年，自2020年10月1日至2023年9月30日，租金每年10.6万元。合同签订后，汪某交付保证金1万元，双方履行租赁合同。

　　2021年3月，汪某向金某反映，“租金太高了，经营压力很大，能不能减点租金？”汪某四处打听了解到，同样大小、地段更佳的其它房屋租金约10万元一年，且店铺隔壁的房屋租金也为7万元一年。金某考虑到汪某经营有困难，为了让其继续租赁，决定以每年7.4万元的价格租给汪某，但租赁合同没有进行修改。

　　2023年8月中旬，金某与汪某因退租事宜产生纠纷，汪某当月搬离，并将钥匙还给金某。为此，金某将汪某告上法庭，要求汪某补交2021年3月到2023年8月的店铺租金7.5万元并支付1万元履约保证金。

　　金某认为，自2021年起，汪某即欠付、少付租金，屡屡构成违约。2023年8月，汪某还逃避支付租金，擅自提前一个月搬离房屋，构成违约，应按约支付1万元履约保证金。

　　汪某则辩称，每月支付的租金均经过房东金某同意后通过银行转账支付，有银行流水印证。如果金某对支付金额有异议，当时就应该提出来。另外，双方是协商解除合同，其当天交付完钥匙后，金某下午就张贴了房屋招租的告示，因此无需支付履约保证金。

　　一审法院经审理认为，金某与汪某签订的房屋租赁合同，不存在影响效力的情形，合法有效，双方当事人均应按约履行义务。汪某在租赁期间届满前搬离租赁房屋并交还钥匙，金某也收回房屋，双方的房屋租赁合同事实上已解除。金某主张汪某应支付欠付租金7.5万元，汪某则认为双方对租金进行过协商下调，2023年均是按7.4万元一年的标准每月支付。根据金某确认的手写账单内容和汪某提供的转账记录，2021年3月以来，汪某每月支付的租金与7.4万元一年相印证，金某均予以接收且未对租金支付金额提出异议。因此综合汪某每月支付金额，可认定汪某已足额支付搬离前所有租金。

　　一审法院判决，金某提交的证据不足以证明汪某欠付租金、擅自解除合同等事实，金某提出的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

　　金某不服，向舟山中院提起上诉。舟山中院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。近日，该判决已生效。

　　法官提醒：

　　为避免因口头承诺引发的纠纷和法律风险，建议租赁双方在达成任何协议时，都尽可能通过书面形式进行确认。这样既可以确保双方的权益得到法律保护，也能避免未来可能出现的争议。