《姑苏晚报》 王小兵 康嘉倩

　　花百万拍下司法房，却被物业以“断水、断电、断梯”三断手段逼缴旧债。近日，江苏省昆山市人民法院审结该案，明确认定物业行为构成侵权，判令其赔偿业主5000元并书面道歉。此案不仅为新业主撑腰，也划出物业服务的法律“红线”，推动物业从“管理者”回归“服务者”，让“住有所居、居有所安”真正落地。

　　法拍房刚过户，

　　物业卡脖子逼缴旧债

　　去年10月，高某通过司法拍卖平台成功竞得一套房屋，法院出具裁定书确认该不动产归高某所有。拿到法律文书的高某满心欢喜，计划尽快装修后出租。

　　去年11月26日，高某联系小区物业公司，表示要进场装修，要求开通房屋水电。物业公司却拒绝高某的要求，称该房屋前业主拖欠物业费，要求高某先结清欠款，否则不同意其进行装修。

　　“这房子我刚买，前业主欠费跟我有啥关系？”高某反复解释，物业却始终置之不理。与此同时，物业公司采取了停水停电措施，且不给高某电梯卡。在高某已预缴水电费、要求上门查看管道的情况下，物业公司迟迟不安排工作人员上门排查。

　　高某通过社区居委会、住建部门等多渠道反映情况，12月3日，物业终于为高某开通了水电和梯控。本以为风波就此平息，可没过几天，物业公司又以高某“未办理装修手续”为由将房屋断电。

　　高某又前往物业办公室进行协商，并签署了《办公用房装修管理服务协议》等材料，协议中提到“装修前需缴纳装修保证金”，但未明确具体金额。次日，物业便根据该协议要求高某缴纳装修保证金，高某认为物业要求不合理，拒绝支付。装修计划再次停滞。

　　多次协商无果后，高某于2025年5月将物业公司告上法庭，要求对方停止侵权、保障水电和电梯使用权益，同时赔偿因装修延误产生的租金损失并赔礼道歉。

　　物业侵权成立，

　　业主终得公道

　　法院经审理认为，物业公司与开发商签订的《前期物业管理委托合同》虽已到期，但因该物业公司继续提供服务，合同视为自动延续，其作为物业服务人负有保障业主合法权益的义务。高某是案涉房屋的合法所有权人，依法享有使用房屋及获得正常物业服务的权利。

　　水电供应是基本的民生保障，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款明确规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。高某作为新业主，在没有合同约定情况下，无义务为前业主缴纳拖欠的物业管理服务费。物业公司作为服务提供方，在服务期间不应当有目的、有前置条件地选择其服务对象，更不可将补缴前业主欠费作为办理供水、供电等的前置性条件。

　　此外，法律并未明确规定必须缴纳装修保证金及缴纳标准，在符合地方法规的前提下，物业与业主、装修公司等可自行协商约定，物业可通过沟通、书面催告、起诉等合法方式主张权利，但不得采取停水电等侵权手段强迫缴纳。本案中，物业公司以“前业主欠缴物业费”“未缴装修保证金”等为由，采取断水电、限制电梯使用等措施，已构成侵权。

　　关于原告主张的租金损失，法院认为，物业公司的侵权行为客观导致高某装修延误，尽管高某未充分举证损失数额，但结合侵权行为的持续时间、实际影响及相关区位房屋租金水平，基于公平原则，酌情认定租金损失5000元。

　　鉴于案涉房屋现已通水，法院最终判决：物业公司立即停止对高某房屋的停电及限制电梯使用行为；赔偿租金损失5000元；并以书面形式向高某赔礼道歉。一审宣判后，双方均未上诉，判决现已生效。

　　昆山法院办案法官表示，物业服务的根本在于保障业主正常生活与房屋使用权益。物业服务企业应当恪守法律底线、端正服务意识、依法规范履职，禁止滥用管理权限、使用变相催缴的不合理限制措施侵害业主合法利益。业主也应积极配合物业服务企业相关管理要求，共同营造和谐有序的居住环境。