通讯员 潘静娴

　　近年来，“网约房”以灵活便捷的优势走进大众生活，然而部分业主擅自将住宅改为“网约房”对外经营，引发噪音扰民、安全隐患、邻里矛盾等问题，成为关注焦点。近日，宁波市江北区人民法院就审理了一起因“网约房”而引发的纠纷案。

　　小周与小张是同一栋楼上下楼邻居，双方房屋登记用途均为住宅，且二人是各自房屋的所有权人。2023年房屋交付后，小张擅自将该房屋改造为“网约房”，并通过网络平台发布房源、明码标价、接受预订，用于短期住宿经营。

　　因该房屋长期作为网约房使用，其间人员流动频繁、噪音扰民等问题突出，小周及其他业主多次向公安机关、物业等投诉反映，但问题仍难以解决。无奈之下，小周诉至法院，请求判令小张停止对该房屋的经营性使用，恢复住宅原有用途。

　　法庭上，小张辩称“房屋是以自住为主、出租为辅，交易形式符合普通房屋出租的特征，且网约房不同于经营性用房，只有属于旅馆业客房的网约房才属于经营性用房”，认为自己不应承担停止经营责任。

　　法院经审理查明，小张通过网络平台面向社会公众发布房源信息，标明价格接受不特定人员预订，按日出租、结算费用；按照相关要求配置消防器材、登记入住人员信息，并在房屋内配备酒水饮料等有偿使用物品，提供清洁等住宿服务。

　　法官认为，上述行为有别于一般的房屋租赁，其经营模式虽然与一般旅馆业存在一定差异，但仍是为房客提供有偿的住宿服务，其行为实质上已改变了房屋的住宅用途，属于将住宅改变为经营性用房。

　　根据民法典第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。小张未经有利害关系的业主同意擅自“住改商”，侵害了相邻业主合法权益，依法应承担相应责任。综上，法院判决小张停止对房屋的经营性使用，恢复住宅用途。一审宣判后，小张不服提起上诉。二审法院审理后驳回上诉，维持原判。

　　法官说法：

　　本案中，判断案涉房屋是否属于“住改商”，核心在于房屋使用性质是否从“满足居住需求”转变为“提供经营性服务”。小张通过网络平台面向不特定公众出租房屋，按日结算费用，还配套提供消防设施、入住登记、清洁服务及有偿物品等住宿相关服务，其经营属性与普通房屋租赁中“固定承租人、长期使用、仅提供房屋本身”的特征存在区别，实质上已构成经营性住宿服务，属于典型的“住改商”行为。

　　有利害关系业主的一致同意，是住宅改经营性用房的法定前提。“网约房”业态的发展不能突破法律底线和邻里权益边界，房屋所有人在利用房产获取利益时，必须遵守相关规定，尊重相邻业主合法权益。