通讯员 聂菁 杨宗润

　　物业服务连着千家万户，也考验基层社会治理的智慧。针对物业纠纷主体多、易引发连锁矛盾等特征，常山县人民法院坚持“筛、断、化”三步走，探索出一套“诉前精准分流、诉中实质化解、诉后源头共治”的特色解法，2026年以来，物业纠纷类诉讼案件收案数同比下降56.8%。

　　系统分流，“筛”纠纷于诉前

　　“租户不给钱，凭什么让合作社背锅？”2025年12月，常山县综治中心大厅里，某村股份经济合作社负责人满腹委屈。

　　该合作社系某村农民聚居项目五间商铺的业主，后合作社把商铺租给了不同的商户，租赁合同明确约定物业费由承租人承担。2024年2月起，部分租户开始拖欠物业费，到2025年底共欠缴物业费3.7万元。多次催讨无果后，某物业公司将某合作社诉至法院。

　　该案事实清楚、争议标的不大，可要是直接判定合作社承担责任，合作社势必向各承租人追偿，一案很可能变多案。

　　为此，法院审查后，经当事人同意，委托常山县物业纠纷调解委员会与街道干部共同进行调解，并由法院先行调解指导专员全程参与、指导调解。

　　调解现场，法官耐心释明相关条款，明确业主、承租人、物业公司三方的权利义务，清晰划分责任边界。调解员和街道干部一边倾听各方的诉求，一边从中牵线搭桥，缓解对立情绪，最终促成各方达成“分阶段履行、梯度打折”的调解方案。

　　“我们强化诉调衔接联动，选派法官担任先行调解指导专员，常驻综治中心，负责矛盾纠纷的分流引导、调解过程的法律指导等。”常山法院立案庭庭长郑岚岚介绍道，通过系统分流，不仅能快速化解矛盾，更能让司法资源得到更合理的配置。

　　示范诉讼，“断”纠纷于根源

　　2025年12月，一场示范庭审在常山法院进行。旁听席里坐着的，有与被告姜某同小区的业主们。

　　原告某物业公司起诉被告姜某，要求其支付拖欠三年多的物业费。被告辩称前期物业服务合同未经招投标、业委会续聘存在程序瑕疵，且服务不佳，故拒缴物业费。

　　庭审中，法官紧扣“合同效力”与“服务瑕疵抗辩限度”两大焦点，经审理认定，建设单位与业委会依法选聘签订的合同对业主具有约束力，物业服务虽有不完善之处，但未构成根本违约，不产生拒缴全部费用的正当抗辩事由，当庭判决被告支付全部欠费。

　　“物业费是维持小区正常运转的基础。物业服务存在瑕疵，应该通过合法渠道表达诉求。”裁判后，法官开展释法说理，明晰业主维权与缴费义务的界限，同时指明物业公司也应采取措施及时改善相应问题。

　　物业纠纷数量较多、部分情节较为相似，法官们常常陷入“判了一个，来了十个”的循环。为促进案件实质性化解，常山法院精选12件涉收费标准、服务质量等具有代表性、普遍性的典型案件进行示范诉讼，明确裁判标准和裁判思路，再以示范裁判为依据，引导其他同类案件当事人协商和解，共促进109件同类纠纷得到批量化解。

　　长效防治，“化”纠纷于未发

　　“有了这个专户和责任清单，权益能够得到保障，我们也能安心交物业费了。”2026年3月，某小区业主熊女士的一番话，道出了许多居民的心声。

　　常山法院在审理物业纠纷过程中发现，不少业主因对物业公司信任不足、对物业服务不满意而拒缴物业费，导致此类纠纷频发。

　　为打破僵局，常山法院积极推动县委社会工作部与县住建局建立“物业费共管专户”制度，引导有缴费意愿但对服务有异议的业主，将费用缴存至监管专户暂管。

　　法院审判团队案后持续跟踪案涉物业整改情况，待服务达标并经业主确认后，再行拨付相应款项，共促推267户业主主动缴费，累计暂存物业费38.9万元。

　　“设立监管专户只是阶段性对策，要想形成长效治理效果，还是得从行业的深层次问题入手。”郑岚岚表示。

　　为此，常山法院立足专业视角，助推县委社会工作部出台《常山县三方协同共治工作清单》，对物业公司、业委会、业主三方的职责做了界定，促推行业主管部门完成11项共性问题整改、15个小区完善物业管理制度。

　　常山法院充分发挥司法数据“晴雨表”作用，对调解、审判中发现的行业共性问题，及时向主管部门发送专项司法建议、风险提示等，全力推动物业行业纠纷减量增效、源头化解。