编辑同志：

　　我好友柳某与柴某签订该商品房转让合同，柴某将该房屋卖给柳某，合同对价款、房屋面积、付款方式等均作出约定，并在其他约定事项载明“双方都已经知道房子已查封，查封事情柴某自行处理，购房定金由中介方保管”。合同签订后，柳某支付2万元定金。因柴某未能在约定日期处理好房屋查封问题，柳某亦未在规定时间支付首付款。后柴某将案涉房屋另行出卖他人。请问，明知房屋被查封而签订的房屋买卖合同是否有效，柳某有权要求解除合同并赔偿损失吗？徐先生

　　徐先生：

　　根据你所说的情况，当事人对案涉房屋处于被法院查封的状态是明知的，不存在意思表示不真实的情况。柳某与柴某签订的商品房转让合同中，在其他约定事项载明“双方都已经知道房子已查封，查封事情柴某自行处理，购房定金由中介方保管”，可见，双方均明知案涉房屋处于被法院查封状态，柴某并没有故意隐瞒房屋查封情况，不存在欺诈、胁迫等情形，所签订的房屋转让合同系双方当事人的真实意思表示。根据民法典第二百一十五条，该合同自成立时生效。

　　而根据物权行为与债权行为的区分原则，房屋买卖合同的实现需要签订买卖合同的债权行为和房屋所有权变动的物权行为，城市房地产管理法第三十八条对房地产禁止转让的强制性规定，仅是房屋登记机关从行政管理角度不予登记，是对物权变动行为的禁止，并非对债权的限制即对合同效力的否定。因此，在解除查封或者撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产权变更手续。

　　张奇

　　（作者单位：嘉兴市南湖区人民法院）