本报记者 陈贞妃 通讯员 辛健

　　购房者注意了，7月1日起，2023年新版浙江省房屋交易合同示范文本(预售、现售）将正式启用，里面新增一项“预告登记”有关内容。这对买了房未能及时过户的购房者来说十分重要。

　　在房屋交易过程中，网签备案是大家十分熟悉的一个流程，但对“预告登记”很多人了解不深。实际上，它可以预防诸多房产交易风险，甚至关系到购房者能否顺利获得房子所有权。

　　全款买的预售房

　　因开发商负债被查封

　　东阳的王女士曾经历了一场房产纠纷。

　　2013年，王女士在东阳全款买了一套期房，当时也做了网签备案。但由于开发商原因，房子交付后多年，不动产权证书都没能办下来。2020年，因为开发商与他人的借贷纠纷，房子作为开发商的财产被法院查封。虽然最终通过执行异议成功保住了房子，但过程十分糟心。

　　“如果当初给房子做过预告登记，事情会简单很多。”东阳市人民法院执行局副局长许智权表示，我国对不动产实行统一登记制度。根据民法典规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记原则上不发生效力。预售的商品房，在没有办理过户登记之前，通常登记在房产公司名下。一旦房产公司因资金链断裂或者其他原因负债，其名下不动产就会被法院查封。而做过“预告登记”，就可以防止这种情况的发生。

　　省高院审判监督第一庭副庭长侯黎明介绍，早在2007年实施的物权法中，就规定了“预告登记”制度。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。另外根据最高院办理执行异议和复议案件的规定，在没有做不动产过户登记前，预告登记可以避免房子因为开发商的债权被执行。如果没有预告登记，房子是否会被执行就要根据各方债权的优先顺序而定。

　　简单一句话，预告登记可以保障你日后顺利拿到不动产权证书。

　　但在房产交易中，购房者常常会“重网签、轻预告”，没有把这一条款真正用起来。根据省住建厅、省自然资源厅的统计数据，我省2019、2020年一手房转移预告登记件数占同期一手房网签数量的比例分别为42.3%、42.7%。在二手房领域预告登记比例更低。“全省各地因房屋出卖人‘一房二卖’‘先卖后抵’导致的执行异议之诉案件也多，审理难。”侯黎明坦言。

　　网签只是管理手段

　　预告登记才有法律效力

　　那为什么大家都去网签备案，而不去做预告登记呢？

　　“很多人都会把网签备案误当作一种物权的预先登记，事实上预告登记才是。”侯黎明说。网签备案，只是建设部门用来掌控城市房地产开发、交易行为的管理手段。它可以证明在签订房屋买卖合同的时间，但不具有法律上的效力。此外，网签备案是行政管理行为，具有强制性；而预告登记是依申请办理的，是交易双方的自愿行为，只能引导办理。

　　为此，2021年11月省高院曾发出一份司法建议，力推预告登记制度全面落地。其中建议第二点就特别指出要修订完善商品房买卖合同示范文本，明确约定双方同意办理商品房买卖的预告登记，提示预购人可单方申请预告登记，同时对预告登记的办理时间予以明确等。

　　如今，在新版示范合同文本中，预告登记内容被重点作为合同条款单列，引导权利人主动及时申请办理。登记部门也在便民服务上做了很多优化。关于预告登记的具体操作事项，记者也采访了省自然资源厅自然资源确权登记局。

　　预告登记现在有哪些渠道可以办理？预告登记有线上线下两个渠道。线上可以在浙江政务服务网（浙里办app）的“不动产智治”应用模块，根据期房、二手房不同情况选择“预购商品房预告登记（设立）”或“不动产转移预告登记（设立）”，按照提示进行操作。线下可以带上不动产登记申请书、申请人身份证明、当事人关于预告登记的约定、商品房预售合同等去当地不动产登记中心办理（具体可咨询当地不动产登记中心）。

　　以前买的房子现在还能预告登记吗？可以，但需要买卖双方凭不动产登记申请表共同申请。预告登记原需要买卖双方共同申请或根据合同约定履行。在2023年新版的合同示范文本中，已经将预告登记时间等约定列入条款。若出卖人未按约定时间配合共同申请，买受人可以单方申请办理。以前使用老版合同，未进行相关约定的，就需要双方共同申请。

　　如何查询自己是否做过预告登记？可以查询不动产权属信息。已经做过预告登记的，权利状态一栏显示的是“预告登记”。需要提醒的是，预告登记并非一劳永逸。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。