通讯员 高嘉侃 张璐 本报记者 马丽红

　　看中热门地块的投资潜力，认购了数套商铺。又因资金困难，推荐朋友买了其中一套，并承诺四年后回购。可后来，却以装修损坏房屋主体结构等理由拒绝回购。这种行为算违约吗？近日，舟山市中级人民法院审理了这样一起纠纷案。

　　2019年年初，舟山的赵某（化姓）与某房地产开发商签订数套商铺的认购意向书并支付定金，后来因为手头紧，又不舍得定金无法退还，所以推荐朋友林某（化姓）代为购置其中一套。

　　2019年4月，赵某、林某签订《房屋回购协议》一份，约定：赵某为甲方、林某为乙方；将甲方已经认购的某大厦1104号商铺转让给乙方，由乙方直接与开发商签订《商品房买卖合同》并出资购买；四年后乙方可以要求甲方回购上述房屋，甲方应按乙方向开发商购买商铺价格的120%向乙方回购；回购条件包括房屋产权所有人系乙方，房屋权属不存在争议或纠纷，且房屋的主体结构没有进行结构性改动等。如乙方提出回购申请，甲方最迟应在一个月内支付房屋回购款，若甲方逾期回购，则甲方须向乙方支付违约金。

　　签完回购协议，林某与开发商签订商品房买卖合同，约定林某以80万元的价格向开发商购买某大厦1104号商铺。因找到林某接盘，开发商返还了赵某支付的1104号商铺定金。2019年5月，案涉商铺产权登记为林某单独所有。

　　2020年1月起至今，该商铺以5000元每月的价格出租给赵某和林某共同所在的公司作为办公用房。

　　2023年3月，林某向赵某送达《要求回购房屋申请书》，要求赵某根据协议约定回购商铺。但赵某认为，商铺作为投资性房产，其房屋主体结构已在装修过程中进行重大改动，严重影响其市场价值及投资预期，不符合《房屋回购协议》约定的回购条件。

　　双方争执不下，林某遂诉至法院。

　　一审法院审理认为，林某与赵某签订的《房屋回购协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。房屋装修系双方承租案涉房屋后将其作为办公场所而进行的合理使用，且赵某在装修期间担任公司主要合伙人，其作为回购方，同时也是承租方的负责人之一，深度参与房屋装修过程，清楚了解房屋的装修方案，其明知房屋装修会部分改变房屋现状，从而可能对房屋回购产生不利影响，但仍放任或追求该结果产生，现其以此主张回购条件不成就，存在为了免除自身回购义务而不正常阻止回购条件成就之嫌。根据民法典相关规定，附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就，故无论案涉房屋装修期间是否存在房屋主体结构变动，赵某均应履行其回购义务，不能将其作为拒绝履行回购义务的理由。

　　一审法院判决赵某配合林某办理产权登记手续，支付林某房屋回购款96万元，并支付相应的逾期付款违约金。

　　赵某不服，提出上诉。舟山中院二审维持原判。目前，该案已经生效。

　　法官提醒：

　　开发商、包销人、中介人等经营主体为了回笼资金、促成交易等目的，在房屋买卖过程中通过合同方式约定房屋回购条款，是比较常见的交易手段。此类房屋往往价格便宜，且形式上赋予了购房者要求对方回购的权利，令不少以投资为目的购房者心动。购房者在购买此类房屋时，除了注意房地产投资的商业风险外，还要重视房屋回购条款的法律风险。

　　作为购房者，一要注意回购时间，要及时在合同约定的回购期限内行使回购请求权，避免权利“过期”；二要注意回购条件，避免房屋因不符合约定的权属、使用、质量等回购条件而无法被回购；三要注意回购方式，谨慎选择回购金额的计算方式，同时考虑回购方的履约能力，在约定回购方式时尽量要求回购方先行支付回购款，避免“血本无归”。

　　作为回购方，在履行合同过程中，尤其是涉及回购条款时，要遵循诚信原则，不正当阻止回购条件成就的，除了仍需履行回购义务外，还将承担相应的违约责任。