本报记者 陈贞妃

　　通讯员 骆旭蓉 张琪

　　孟母三迁，择邻而居。为了让孩子赢在起跑线上，王先生掏空积蓄，通过中介买下一套学区房。可今年6月，当他拿着房产证为孩子办理入学时，却被学校告知此房学位已被占用，孩子被调剂到了离家三公里外的学校。卖家和中介机构该为此承担责任吗？

　　王先生是江西人，在义乌生活多年。由于户籍不在义乌，为了孩子能够上一个好小学，2024年年底，王先生通过房产中介公司，花420万元买下了一套学区房。购房合同约定，卖家李先生承诺该房屋名下2022年、2023年、2024年无学区占用，该房屋名下户籍在产权过户后3个工作日内迁出，中介公司服务费3万元。

　　合同上白纸黑字写着“学位未被占用”。房子交付后，王先生第一时间给孩子落了户，并满心欢喜地等着孩子入学。

　　谁知，当他正式给小孩进行新生登记申报时，才发现学位已被占用，无法就读该学校。

　　原来，卖家李先生的孩子曾在2023年用此学区房登记报名过这所小学，但最终并未实际就读。交易过程中，李先生将“报过名但没读”的情况告知过中介。房产中介经过初步查询，认为该房产学区并未被占用，便向王先生打了包票。

　　“房子都入住了，户口也落了，现在孩子因为他们的失误被调剂到其他学校，他们肯定要负责的。”愤怒的王先生将卖家李先生与中介公司一并告上法庭，要求李先生承担违约责任赔偿42万元，房产中介退还中介费3万元并赔偿1万元。

　　法官审理后指出，本案中各方均存在一定的责任。卖方李先生作为权利人，对其房屋附带的重大利益（学位）的状态负有首要的如实告知义务，其告知不准确是纠纷起因。房产中介公司，其专业价值就在于提供精准的咨询和核查服务，仅依靠通用平台查询而未深入核实本地特殊性政策，未能尽到与其专业身份相匹配的审慎审查义务，存在过错。买方王先生，对涉及核心购房目的的重大事项，未能通过官方渠道进行最终核实，亦应自行承担部分风险。

　　最终经法院调解，各方达成协议：由卖方李先生补偿买方王先生10万元，房产中介公司补偿王先生1.25万元。

　　法官提醒：

　　购置学区房，特别要注意几个方面。

　　1、政策必须亲自问。务必亲自、直接致电或前往当地教育主管部门，核实目标房产的学位使用状态、占用规则及“学位锁定”年限。这是不可省略的关键一步。

　　2、承诺必须“写进合同”。绝不能轻信口头承诺。必须将“确保学位未被占用”作为核心条款明确写入合同，并详细约定一旦违约的具体赔偿金额或计算方式，让承诺具有法律约束力。

　　3、证据必须“全程留”。与中介、卖家的所有关键沟通，包括微信聊天记录、邮件、通话录音等，都必须妥善保存。这些都可能在未来成为维护自身权益的“关键砝码”。