盘点2012年度房产纠纷新趋势

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　　见习记者　郁燕莉
　　最近，省律师协会建筑与房地产专业委员会秘书长吴方荣律师，正在准备编写“杭州房地产2012年度法律报告”。吴方荣最明显的一个感觉是，去年房地产纠纷案件呈现高发态势，仅他个人办理的此类案件，就比往年增加了三分之一以上。
　　在他看来，房地产纠纷案件的增多，与整个房地产市场的大趋势有关。浙江的房地产市场一向比较活跃，受房产调控政策的影响也大，很多纠纷直接反映到了司法层面；另一方面，房地产市场发展本身具有周期性，2009、2010年是房地产成交高峰年，两三年后市场进入了交付高峰期，各种问题也因此凸显。
　　退房纠纷数量激增，“抱团”维权渐成气候，精装修房缺乏规范，商业地产也没那么光鲜，断供风险正在加大……面对成百上千的个案，我们梳理出了2012年度房地产纠纷的各类新特点，并邀请律师分析其中的法律风险，为今后的购房者上一堂“普法课”。

　　【特点1：退房纠纷数量激增】为了“退房”而退房

　　案情：
　　2011年，王先生在杭州城西买了一套小户型住宅。房屋面积为90平方米，单价为每平方米15000元左右。
　　2012年3月，因为限购政策的影响，杭州楼市打起了价格战。楼盘降价，直接导致购房者的资产缩水。王先生的房产总价超过100万元，光首付就付了70多万元，房价下降导致资产缩水了20多万元。
　　2012年，王先生以房屋质量有问题、楼盘规划设计有变化等原因，起诉开发商要求退房。他向记者坦言，虽然对房屋有几分不满意，但退房的主要原因还是房价下降。不过，王先生最终并没有胜诉。分析：
　　吴方荣说，前几年，由于房价一直在攀升，退房案件少之又少。2012年楼市剧变后，退房现象潮头涌起，2012年六七月份，此类纠纷达到了高峰。仅他自己办理的退房案件就有近30件，而通过诉讼浮出水面的退房纠纷只是其中一小部分，实际纠纷量是它的两到三倍。
　　这轮的退房纠纷，往往是开发商降价销售引发的。实践中很多人是为了“退房”而退房，在房屋交付时，买受人会因为房屋降价、房产总值缩水，或房产未有增值而拒绝接收房屋，甚至要求退房。除了常见的质量问题外，规划设计变更、配套移位或缺失、项目周边重大变化等，都成为新的热点退房事由。
　　“在交付过程中寻找房屋的各项问题以期达到退房的目的，这类案件原告方的胜诉率很低。不过，随着楼市的回升，预计2013年这类纠纷将有所缓和，退房更加理性。”

　　【特点2：“抱团”维权渐成气候】房产纠纷具有群发性

　　案情：
　　2012年2月，杭州某小区20户业主集体起诉开发商。业主陈先生表示，商品房买卖合同约定2007年6月30日交房，交房后90日内协助办证。实际交房延迟了半年时间，在2008年1月份。
　　2012年，距离交房已经四年多过去了，开发商仍未办理三证。陈先生和其他业主多次与开发商协商，无果。于是，业主们诉至法院，要求开发商协助办证，并赔偿逾期办证的损失。
　　法院审理认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方均应按约履行。开发商已构成合同违约，应当承担合同违约责任，协助原告办理房屋权属登记资料，并支付逾期办理房地产权属证书的违约金。分析：
　　吴方荣说，与普通民事案件相比，房地产案件涉及土地、房产，争议标的额相对较大，动辄上百万、上千万元。同时，房地产案件具有一定程度的群发性、连锁反应等特点。这些群体性纠纷当事人之间的对抗更为激烈且涉及面广，需要多个部门协同合作才能得到妥善解决。

　　【特点3：精装修房缺乏规范】验收和交付都没有标准

　　案情：
　　2010年，王女士和朋友在滨江各买了一套精装修商品房，均为面积100平方米以上的大户型。2012年，房子交付时，王女士提出了异议，认为装修工艺粗糙，花岗岩的色差明显，橱柜与地砖之间的连接处可直接看到地面的水泥，地面上有渗水的痕迹。
　　王女士认为，这和当初看到的样板房有很大差距，而且房子装修没有品位，故拒绝收房，要求重新设计装修或退房。而开发商则认为，每个人对装修风格看法不一，房子实属“精装修”，不愿整改，双方陷入僵局。最近，开发商正式通过法律途径追讨按揭欠款，目前此案正在调解过程中。分析：
　　吴方荣分析，近年来，精装修项目逐渐增多，而由于开发商和买房人都没有经验，去年这类案件有快速上升的趋势。
　　“精装修房比例越来越高，但目前对于产品质量标准、交付条件、装修后的户型与面积等问题，都没有统一的标准。”
　　他认为，由于相关法律法规的缺失，解决精装修房纠纷困难重重。目前国家层面没有统一的强制性的施工及验收规范和标准，浙江也未出台相关地方性法规。因此，对精装修房的验收标准、交付标准、质量标准等等加以规范，制定明确法规，是一个非常迫切需要推进的问题。预计在今后的两三年，此类纠纷会呈高发态势。

　　【特点4：商业地产被神化】开发商与业主的利益边际不清晰

　　案情：
　　李女士高价买下杭州城北一商业地产的商铺，但是商铺招商与此前开发商承诺相距甚远，李女士十分担心自己投入的50多万元被“套牢”。
　　2010年底该项目的促销广告上称，“每天33万客流”、“吸金宝地”。2012年3月份交铺后，6月份才有一家店开业，到8月份，招商进来都是些小商贩。业主们所期待的火热开业经营的场面，看似遥遥无期。
　　2012年4月份，由于项目招商不力，担心投资前景的几位业主代表与该项目相关负责人交涉。面对业主的担忧，开发商迟迟无法给出明确表态，只能感慨“计划赶不上变化”。分析：
　　浙江省律师协会民商事专业委员会主任楼韬律师说，随着国家对住房地产宏观调控的深入，不少人纷纷将投资转向商业地产，商业地产在2012年成为一个投资热点。
　　商业地产一般都是综合用地，囊括商铺、市场、商住楼，这些楼盘适用的法律和住宅有区别，目前还没有针对商业地产的细则。“比方说，因为公用面积的问题、物业管理问题、商铺转让问题等引发的纠纷日渐增多。涉及开发商和业主之间的利益边际不清晰，亟待法律规范的完善。”

　　【特点5：断供风险加大】因断供引发的官司明显增多

　　案情：
　　2010年，陈某购买了杭州城北的一套商品房，用于投资。当时房价正处于暴涨之中，最后房子的成交单价是23000多元/平方米，总价是200多万元。付掉首付后，每月按揭款是9500元。
　　陈某在杭经商多年，2011年底，公司因为经营不善，生意失败。没有了收入来源，他每个月还要还房子的按揭，可谓是举步维艰。
　　2012年2月后，房价开始下跌，陈某觉得房子留着也已经不划算，选择断供。2012年上半年，银行在多次追讨未果后，正式通过法律途径追讨按揭欠款。分析：
　　杭州公共资源交易中心的统计数据显示，2012年1月至8月，杭州各级法院共强制拍卖房产173套，因断供而被银行起诉要求拍卖的占了将近一半，呈增多趋势。
　　2009、2010年楼市形势好，很多购房者买进房子，现在因为工作、生意或者家庭变故等各种原因，出现了资金缺口。“目前断供主要是因为经济能力、客观情形被迫断供，主观上恶意断供的情况还是很少的。但还是需要引起重视，如果大规模地出现，就有可能对房地产市场、金融安全与秩序都造成相当大的冲击。”
　　吴方荣分析说，如果断供的房屋是期房，还未办理房产证，开发商也会被要求承担连带保证责任而成为第二被告。欠款的业主会被法院要求偿还所欠的按揭款，如果不支付，房屋就会被执行拍卖，拍卖金额优先偿还按揭欠款。如果房价下跌，房产贬值，所拍卖的金额不足以支付按揭款，那么业主和开发商要共同向银行偿还，但开发商拥有向业主追偿的权利。