买不到房子的人着急，而已经买到房子的人也有心情不爽的时候。据北京海淀法院统计，2009年该院共审理了消费者购房纠纷1316件,其中有约4%是因为售楼广告忽悠人引发的，达50余件。 

　　典型案例一 

　　2006年6月，王先生与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，拿出购房款120余万元购买了某高档住宅小区一套三居室预售商品房。 

　　王先生称之所以选择买这套房子，是因为他在该房地产公司的售楼广告中看到，这个楼盘有游泳池、健身馆、会所等配套设施，觉得硬件环境挺好。房地产公司在销售宣传时，一再强调广告中承诺的硬件设施一定会在交房后半年内投入使用。 

　　没想到，2007年11月王先生入住后，发现该小区的硬件配套设施连个影儿也没有，与售楼广告的宣传大相径庭。直到2008年5月，只有部分配套设施交付使用，根本就没有游泳池、健身馆等。 

　　王先生将开发商诉至法院。

　　审判结果

　　王先生在法庭上提供了当时买房时拿到的售楼广告。 

　　可开发商却称，双方签订的《商品房预售合同》中并没有附带游泳池、健身馆等设施的约定，双方的权利义务应以合同约定为准。 

　　法院判决，开发商构成违约，赔偿王先生违约金，数额由法官根据王先生的损失确定。

　　风险提示 

　　游泳池健身馆承诺要写入合同

　　此类案件中，开发商为推销楼盘，通常在商业广告和宣传册中进行夸大其辞或虚假的宣传，天花乱坠地承诺小区硬件是如何的配套齐全。 

　　但是，当房屋竣工后，配套设施与广告宣传相去甚远，而这时购房者往往由于已交付了房款而处于被动地位，开发商算定房价飞涨使购房者不会轻易选择解约退房。 

　　开发商为规避法律责任，通常不在合同中说明有什么配套设施。更有甚者，还在合同的附件中加入“开发商对广告宣传中的承诺有解释权”的条款。 

　　所以，购房人要将有游泳池、健身馆等配套设施的承诺写进合同并约定违约金。

　　典型案例二

　　2007年1月，李女士在售楼广告中看到某楼盘宣称该公司与某重点小学有合作协议，凡在该小区买房的业主可以享受免费班车接送孩子上学。 

　　李女士考虑到自己的小孩可以上重点小学而且上学方便，便购买了一套。 

　　在入住一段时间后李女士发现，该小区并没有接送孩子上学的免费班车。开发商称，由于小区楼盘销售后入住率并不高，孩子不多，开班车物业管理成本过高，以后孩子多了就开。 

　　结果，开发商以此为借口一拖再拖。李女士购买该房屋的目的不能实现，因此她要求解除购房合同，由开发商承担违约责任。

　　审判结果

　　双方和解，开发商同意为王女士退房。

　　风险提示 

　　开发商以校车为卖点购房人要问清细则 

　　此类案件中，开发商通常抓住购房者看中“学区房”的心理，在预售时“承诺”优质服务。 

　　而实际上，这些承诺在预售时已设下圈套，比如没有规定开班车时间，使这种状态始终处于一种未履行但准备履行或者正在准备履行的一种持续性准备的假象上，即使业主诉至法院，也很难认定开发商未履行承诺的状态是否构成违约。 

　　所以，如果购房人特别在意开发商承诺的某项服务，就要在合同里写清提供服务的具体时间及服务标准，以便将来没有得到这项服务时能够依法维权。

　　典型案例三 

　　2007年3月，耿先生从某核心区楼盘预售的宣传广告中看到，该楼盘小区将有知名健身会馆入驻，且将是泰式装修风格，格调时尚品味高档，是高级金领投资置业的理想楼盘。 

　　受泰式风格环境与高级会馆入驻的吸引，耿先生便以每平米两万多元的价格买了一套。 

　　2008年9月房屋交付，耿先生却发现，所谓泰式装修风格只是在小区摆放了几尊泰式佛像及一些乱石。 

　　耿先生认为，他买该小区的房子就是看中该楼盘的整体配套设施及装修，但现在完全看不出高档，耿先生要求开发商补偿因小区环境标准降低而导致房屋价值减损的损失。 

　　开发商认为，泰式装修的标准并没有在《商品房预售合同》中明确约定，该标准的解释权在作出广告宣传的一方即开发商。

　　审判结果

　　法院判决耿先生败诉，开发商不必赔偿。 

　　法官在审理案件过程中到该小区做了调查，看到在该小区确实有一些泰式佛像及一些植物和石头装饰。 

　　该小区在装修风格上没有什么特别的地方，但究竟何标准为泰式标准，耿先生和开发商各执一词。 

　　法官认为，因为双方没有约定具体的泰式装修标准，比如外墙砖什么样，也没有建筑效果图等，所以不能证明开发商存在违约行为。

　　风险提示 

　　装修风格无标准法官难支持购房人 

　　此类案件通常发生在具有特色物业环境的预售商品房小区，开发商为削减成本又为防止直接偷工减料构成明显的违约，而故意在物业环境中降低标准，这样更容易利用违约标准不确定“打擦边球”，逃避责任。 

　　在审判实践中，如何确定开发商已经完全履行了泰式装修风格，开发商在小区放置泰式佛像及假山乱石是否能够认定履行了泰式装修风格的标准，也是法官很难裁判的问题。如何认定开发商违约的“临界点”成为司法保护的难点。 

　　◆应对策略将广告作为合同附件 

　　购房者在选购房屋过程中要充分关注开发商的商业广告的具体内容，并做广告承诺内容取证工作，固化自己感兴趣的广告承诺的范围、内容及标准。 

　　比如将开发商在楼盘商业广告中的承诺落实到合同条款之中，并可将广告承诺的附图及图纸作为合同附件，成为日后发生纠纷时的合同依据。 

　　■杨京瑞