从已经开庭审理的此类案件来看，新政背景下的房屋买卖合同纠纷集中于一个问题：房产新政到底属于不可抗力、情势变更抑或商业风险？记者调查得知，目前尚无一案下判，法官们对此的观点也不尽一致。

　　买方纷纷起诉要求“悔约”

　　吴先生是苍南县龙港人。今年4月16日，吴先生从老乡陈女士手上买了位于杭州市滨江区东方郡的一套公寓。房子转让总价为92.7万余元。因该公寓房还未交付，无法办理产权登记，双方当时签订了一份《商品房转让定金协议书》，约定协议当天买方支付定金10万元；在4月30日之前，双方再立契，立契当日买方付清剩余房款，卖方办好产权交付手续。

　　陈女士此前买下该套公寓时也是按揭的，在同一个小区，她还有多套房产。为此，双方还约定，买方应按照实际金额支付卖方已付的按揭，以后的按揭也要按期支付。

　　4月17日，新“国十条”出台。其中“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的规定，让吴先生感觉不妙，他不想再签这个买房合同了。

　　在与陈女士直接交涉无果后，吴先生委托律师起诉到苍南县人民法院，要求法院判令陈女士返还购房定金10万元。

　　无独有偶，此后，宁波的费先生、奉化的林先生等买主也起诉到法院，要求“悔约”。细数他们的“悔约”原因，有的是因为贷款利率提高，有的是因为无法办理按揭，都与新“国十条”有关。

　　被调控还是想反悔？

　　解除合同，返还定金，这是“悔约”买主的一致诉求。而他们用以支持自己诉求的依据是《合同法》第117条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

　　5月21日，苍南法院公开开庭审理了吴先生的房屋买卖纠纷案。庭审争议集中在两点上：一、房产新政是否影响合同的履行；二、合同是否应该解除。

　　庭上，吴先生说，自己当初买杭州的房子是为了子女在杭州求学所需，不按揭根本支付不起82万余元的房款。他和代理律师坚持认为，房产新政属于《合同法》第117条所规定的“不可抗力”，法院应该判决解除合同，并判令卖方返还定金10万元。

　　宁波的费先生在诉状中也表示，国家政策的变化是他所不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力。因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同依法可以解除。

　　但对于吴先生的说法，陈女士并不认同。她说，就算吴先生不能一次性支付房款又贷不出款，只要以她的名义继续支付按揭，合同还是可以继续履行的。所以她觉得，这场官司无关房产新政，而是吴先生假新政之名行违约之实。

　　法官意见也不统一

　　其实对于这类案件到底该怎么定性，法官们的看法也不一致。

　　“这应该不属于不可抗力，而更符合情势变更。”杭州一位从事多年民商事审判工作的法官认为。

　　2009年5月13日起开始施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

　　这条司法解释被称为中国合同法领域的“情势变更原则”，出台于金融危机背景下的该原则被认为是司法机关积极应对金融危机的重大举措。该原则的法律效力通常表现在两个方面：一是重新协商，又称“再交涉义务”，即一方当事人可以要求对方就合同的内容重新协商；二是诉请人民法院或仲裁机构变更或解除合同。变更合同就是在原合同的基础上，仅就合同不公平之处予以变更，使双方的权利义务趋于平衡，如增减给付、延期或分期履行、变更标的物等。

　　不过有的法官提到，“情势变更原则”的适用有严格条件，必须确认新“国十条”施行后再按原合同履行是否会导致合同当事人之间显失公平。

　　此外，还有一种观点认为，房产新政属于可预见的商业风险。因为房产新政打击的是投机性购房，在房市如此疯狂的背景下，国家出台政策进行调控应该是可预见的。

　　一位最近刚刚审理过此类房产纠纷案件的法官说，这类案件目前很敏感，日后还会多起来，因此第一起案件会有示范效果。她个人认为这类案子多少会有房产新政的影子，但还是要具体案子具体分析，不能一概以“不可抗力”或“情势变更”去判定。她估计相关审判指导意见可能会在近期出台。

　　■本报首席记者余春红通讯员汪美芬谢保华翟建超