通讯员 郑珊珊

　　当下有不少人会选择在出租屋中圆自己的安居梦。租房时如何避免踩“坑”？近日，余姚市人民法院整理了一份实用法律指南。

　　问：口头就租房事宜达成一致后，还需要签订书面合同吗？

　　答：房屋租赁合同规定了房东和租客的权利义务，签订书面合同有利于稳定租赁关系，更是双方后续解决纠纷的重要依据。如未与对方签订书面合同，将被视为签订了不定期租赁合同，在不定期租赁中，双方可以随时解除合同，大大增加了租房不稳定性。

　　因此，不管是租客还是房东，在租房时最好依法订立书面合同，并在合同中明确押金金额、租金支付方式和时间、租赁期限、双方的违约责任等。

　　问：找到满意的房子，可以与房东签订“终身合同”吗？

　　答：不能。依据民法典，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。这也就意味着，二十年的租赁期限届满时，房东有权解除租赁合同，如果租客继续使用房屋，房东有权提出异议。同样，租客也有权不再交纳租金并解除租赁合同。

　　值得注意的是，如房屋租赁期间届满后，双方愿意继续维持租赁关系，租赁期限自续订之日起不得超过20年。

　　问：房屋租赁合同是否需要登记备案？

　　答：租赁合同未办理登记备案的，合同效力不受影响。在民事法律关系下，房屋租赁登记备案的意义在于公示房屋相关情况、规范房租买卖及租赁市场秩序，同时使备案的事项产生对抗第三人的法律效力，在“一房多租”“买卖不破租赁”等情形中，已备案合同往往能够得到更有效的保障。

　　问：遇到房东“一房多租”怎么办？

　　答：“一房多租”是指同一出租人针对同一个出租房屋，先后签订多个租赁合同。当多个租客都要求入住时，要按照下列顺序确定真正的租客：已经合法占有房屋的→已经办理登记备案手续的→合同成立在先的。不能入住的租客，可向房东请求解除合同、赔偿损失，维护自己的合法权益。

　　问：租客可以擅自改建装修吗？

　　答：不能。租客对于租赁的房屋只有使用权，而没有处置权。租客对房屋进行装修应取得房东同意。关于装修后增添的附属物部分，在合同解除后，能够拆除搬移的，租客可以拆走，但不得破坏房屋结构。拆除时给房屋造成损害的，应赔偿房东因此而造成的损失。不能拆除的部分，损失由租客自行承担。若租赁合同缺乏相关内容，建议在租赁房屋装修前，通过补充合同、短信等书面方式，取得房东同意。

　　问：租客嫌屋内家具老旧，可以自行丢弃或更换吗？

　　答：租客对租赁物负有妥善保管的义务，在租赁期限内对租赁房屋内的设施、设备进行变更，应经出租人同意。未经房东同意的，房东有权请求租客恢复原状或赔偿损失。在租赁合同的履行过程中，租客应按合同约定方式合理、适当使用租赁房屋，对租赁物内物品的丢弃、更换应取得房东的同意并保留相应证据。

　　问：承租期间，一般由谁承担维修义务？

　　答：对于租赁期间的维修义务，租房合同中有约定的，按照合同约定处理。如果没有约定，一般由房东履行维修房屋的义务。当房屋产生诸如漏水、排水失灵、电路损坏等不适宜租住的情形时，租客可以与房东就房屋维修事宜进行积极协商。如房东未履行维修义务的，租客可先自行维修，维修费用由房东负担。但如果是因租客过错致使房屋需要维修的，房东不承担维修义务。

　　问：承租期间，租客能否转租房屋？

　　答：租客在租赁期内将房屋转租给第三人，需经过房东同意，转租期限不能超过剩余租赁期限。房东在知道或者应当知道转租情况后六个月内未提异议的，视为同意转租。转租后，原租赁合同仍然继续有效，现租客造成损失的，原租客应当赔偿原房东损失。

　　问：租房期间，房东把房子卖了怎么办？

　　答：根据“买卖不破租赁”原则，原有租房合同继续有效，租客可按合同时间继续使用房屋。但也存在例外情形，如双方另有约定或抵押权设立在先、司法机关查封在先等。因此，租客在租房前要审慎核对房东身份信息和房产证，确认房屋是否属其所有，是存在抵押、被查封等情况并保留资料。

　　问：房屋租赁合同到期后，一直没有续签，租客还能继续租住吗？

　　答：合同到期后，双方虽然没有续签合同，但租客继续使用房子，按期缴纳房租，房东也没有提出异议的，则原合同继续有效。但此时租赁期限将变为不定期，任意一方可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。

　　问：退租时房东说要付家具“折旧费”怎么办？

　　答：关于租赁房屋内的家具损坏赔偿，首先要区别是合理损耗还是过度使用。如果租客正常使用租赁物导致其损耗的，租客不承担损害赔偿责任，如因租客使用不当造成租赁物损坏、价值贬损的，则需赔偿相应损失。建议租客在入住前通过拍照、视频等方式对房屋状况等资料留存，以便在退房验收时核对。